1. Inleiding

Op 24 december 2021 gaf de Hoge Raad antwoord op de prejudiciële vragen die betrekking hebben op het al dan niet toekennen van huurkorting bij verplichte sluiting van een onderneming op basis van COVID-19-regelgeving.[1] De afgelopen twee jaar kwam bij de rechter regelmatig de vraag aan de orde of dit aanleiding was was om de huurprijs die de huurder moest betalen aan zijn verhuurder (tijdelijk) te verlagen. Het was de kantonrechter in Roermond die uiteindelijk de prejudiciële vragen stelde aan de Hoge Raad. Die vragen hebben tot dit nieuwe arrest hebben geleid. In dit stuk bespreek ik de juridische achtergrond van het arrest waarna ik op het arrest zelf inga. Ik sluit af met een conclusie.

2. De achtergrond

Het coronavirus heeft sinds het voorjaar van 2020 enorme gevolgen voor de hele maatschappij, onder andere door de maatregelen die door de overheid zijn genomen om de verspreiding van het virus tegen te gaan. Deze ingrijpende maatregelen vormen de achtergrond van het gewezen arrest, met name de maatregelen die ervoor hebben gezorgd dat veel ondernemingen hun deuren hebben moeten sluiten, of te maken kregen met beperkingen in bijvoorbeeld de openingstijden en het aantal aanwezige bezoekers.

Deze regelgeving vanuit de overheid zorgde ervoor dat ondernemers veel inkomsten zijn misgelopen. In de huursector heeft dit ervoor gezorgd dat een discussie is ontstaan over de vraag of huurders van bedrijfsruimte aanspraak kunnen maken op vermindering van de huurprijs. In de praktijk bleek dat door de rechter op verschillende manieren geoordeeld werd over deze kwestie. Voor huurprijsvermindering werden verschillende gronden gebruikt: de gebrekenregeling uit het huurrecht (art. 7:204 lid 2 BW) en de regeling van onvoorziene omstandigheden uit het algemene overeenkomstenrecht (art. 6:258 BW). Daarnaast werden bij beide gronden ook verschillende rekenmethodes gebruikt om uiteindelijk tot de toe te kennen huurprijsvermindering te komen. De kantonrechter in Roermond stelde daarom vier prejudiciële vragen aan de Hoge Raad:

  1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
  2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
  3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
  4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?[2]

3. Twee mogelijke gronden voor huurkorting in coronatijd

3.1. Huurkorting op grond van de gebrekenregeling

De eerste twee vragen betreffen de toepasselijkheid en de toepassing van de gebrekenregeling binnen het huurrecht. Art. 7:204 BW bepaalt wat onder een gebrek in het huurrecht moet worden verstaan. Kort gezegd komt het erop neer dat een gebrek een omstandigheid is, die niet aan de huurder toe te rekenen is, waardoor de huurder niet het genot van de zaak heeft dat hij op basis van de huurovereenkomst mocht verwachten. Het is niet beperkt tot materiële gebreken, ook immateriële gebreken vallen onder deze omschrijving. Alle genotsbeperkende omstandigheden die niet aan de huurder toe te rekenen zijn, vallen onder het begrip gebrek.[3] Als sprake is van zo’n gebrek, dan heeft de huurder op grond van art. 7:207 BW recht op evenredige huurprijsvermindering. In de literatuur bestaat geen eenstemmigheid over de vraag of de coronacrisis aan te merken is als een gebrek.[4] Een ander belangrijk punt hierbij is dat de gebrekenregeling bij huur van bedrijfsruimte van regelend recht is.[5] In veel huurovereenkomsten is een van de wet afwijkende definitie van het begrip gebrek opgenomen. De tweede optie van de onvoorziene omstandigheden is daarom in de praktijk een stuk relevanter.

3.2. Huurkorting op grond van de regeling van onvoorziene omstandigheden

De derde en vierde vraag zien op de regeling van onvoorziene omstandigheden van art. 6:258 BW. De rechter kan op grond van dit artikel de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of (gedeeltelijk) ontbinden, als (kort gezegd) aan drie vereisten wordt voldaan. Allereerst moet sprake zijn van onvoorziene omstandigheden (1). Die omstandigheden moeten van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten (2), en die omstandigheden mogen niet krachtens de aard van de overeenkomst of de verkeersopvattingen voor rekening komen van de partij die een beroep daarop doet (3).[6]  Op deze manier is het ook mogelijk om tot permanente huurprijsvermindering te komen: de huurovereenkomst wordt dan gedeeltelijk ontbonden. Dit kan terugwerkende kracht hebben, waardoor de huurder ook ten aanzien van eerdere periodes minder huur hoeft te betalen. Dan moeten de coronamaatregelen dus wel aangemerkt kunnen worden als ‘onvoorziene omstandigheden’ in de zin van art. 6:258 BW. Dat is het geval wanneer de omstandigheid op het moment van totstandkoming van de overeenkomst nog in de toekomst is gelegen en die omstandigheid niet is meegenomen bij het sluiten van de overeenkomst. Dit moet bepaald worden aan de hand van uitleg. Al vanaf het voorjaar van 2020 werd deze weg het meest gekozen door (in het begin) voorzieningenrechters en (later ook) rechters in bodemprocedures.[7] De lijn in de jurisprudentie en de literatuur is over het algemeen dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst een crisis van de omvang en de aard als die van de coronapandemie niet hebben voorzien.[8] Zowel de wetgever als de Hoge Raad hebben echter al sinds jaar en dag benadrukt dat een beroep op onvoorziene omstandigheden met terughoudendheid moet worden ingewilligd.[9] Dit laatste geldt zeker, zo wordt in ieder geval in de literatuur wel aangenomen, bij contracten tussen commerciële partijen.[10]

4. Het arrest van de Hoge Raad

De Hoge Raad gaat eerst in op de vraag of de door de overheid opgelegde sluiting van een onderneming waardoor het gehuurde niet of slechts gedeeltelijk kan worden geëxploiteerd aan te merken is als een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW (prejudiciële vragen 3 en 4).[11] Hij komt tot de conclusie dat in het algemeen moet worden aangenomen dat de coronapandemie en de in verband daarmee genomen overheidsmaatregelen niet zijn meegenomen in huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten (behoudens concrete aanwijzingen van het tegendeel). Er is dus in die gevallen sprake van een onvoorziene omstandigheid. De rechter kan daarom huurovereenkomsten aanpassen om op die manier de huurprijs te verminderen. Voor huurovereenkomsten van ná 15 maart 2020 laat de Hoge Raad ook ruimte voor toetsing. In de praktijk blijkt echter dat in die overeenkomsten vaak een regeling is opgenomen, waardoor de huurder recht heeft op huurprijsvermindering op grond van een contractuele afspraak in plaats van op grond van art. 6:258 BW.[12]

De Hoge Raad geeft een rekenmodel dat de rechter in een concreet geval een handvat kan bieden om de berekening van de huurprijsvermindering te maken. Hoewel ook hier genoeg discussie over te voeren valt, gaat een uitgebreide weergave hiervan deze update helaas te buiten.[13]

Vervolgens bespreekt de Hoge Raad de vraag of de door de overheid opgelegde sluiting van bedrijfsruimte aan te merken is als een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW.[14] De P-G was in zijn conclusie van oordeel dat de coronapandemie wel een gebrek is, na een uitgebreide analyse van verschillende scenario’s en de consequenties daarvan.[15] De Hoge Raad is het niet met de P-G eens en oordeelt dat de coronapandemie geen gebrek is, omdat de sluiting geen betrekking heeft op de verhuurde zaak zelf. Tevens blijkt volgens ons hoogste rechtscollege  niet uit de wetsgeschiedenis dat bedoeld is om algemene onvoorziene overheidsmaatregelen die gericht zijn op beperkingen in de uitoefening van een bedrijf aan te merken als gebrek. De tweede vraag wordt daarom niet meer beantwoord.

Daarnaast is voor de rechtspraktijk nog van belang dat de Hoge Raad expliciet noemt dat hij de prejudiciële vragen beantwoordt ten aanzien van alle 290-bedrijfsruimte(s), niet slechts ten aanzien van horecagelegenheden.

5. Conclusie

Door het arrest van de Hoge Raad ligt de weg open om op basis van art. 6:258 BW gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen om op die wijze tot vermindering van de huurprijs te komen. Hierbij dient de vastelastenmethode te worden gebruikt. Er zijn nog een aantal onduidelijkheden die overblijven bij de manier waarop de huurprijsvermindering berekend moet worden, die uitgekristalliseerd moeten worden in de lagere rechtspraak. Hierbij kan met name gedacht worden aan de wijze waarop rekening moet gehouden worden met bepaalde inkomsten, zoals uit alternatieve omzet (vanuit een webwinkel) of onderverhuur.[16]


[1] HR 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974, NJB 2022/106.

[2] Rb. Limburg 31 maart 2021, ECLI:NL:RBLIM:2021:2982, r.o. 5.1.

[3] Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 14 (MvT).

[4] H.J. Rossel & A.H.T. Heisterkamp, Mr. C. Assers Handleiding tot de beoefening van het Nederlands Burgerlijk Recht. 7. Bijzondere overeenkomsten. Deel II. Huur, Deventer: Wolters Kluwer 2021 (online), nr. 33a.

[5] J.A. van Strijen & F.W.H. Pameijer, ‘Is de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid die recht geeft op huurprijsvermindering?’, Bb 2021/52, par. 1.

[6] J. den Hartog, ‘Onvoorziene omstandigheden anno 2021’, Bb 2021/105.

[7] J.A. van Strijen & F.W.H. Pameijer, ‘Is de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid die recht geeft op huurprijsvermindering?’, Bb 2021/52, par. 3. Zie bijvoorbeeld Hof Amsterdam 14 september 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:2604, WR 2020/138. Voor een schitterend overzicht van de uitspraken tot februari 2021 verwijs ik naar J.Ph. van Lochem, annotatie bij Rb. Amsterdam 28 juli 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020, WR 2020/137 en J.Ph. van Lochem, ‘Coronarechtspraak: de stand van zaken’, WR 2021/35, en D.J.A. van den Berg, ‘Het jaar 2020 in 20+20 corona-uitspraken’, TvHB 2021, afl. 1, p. 4-14.

[8] H.J. Rossel & A.H.T. Heisterkamp, Mr. C. Assers Handleiding tot de beoefening van het Nederlands Burgerlijk Recht. 7. Bijzondere overeenkomsten. Deel II. Huur, Deventer: Wolters Kluwer 2021 (online), nr. 67a.

[9] Parl. Gesch. BW Boek 6 1981, p. 969; HR 20 februari 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2587, NJ 1998/493 (Briljant Schreuders/ABP), r.o. 4.3.2.

[10] Zie bijvoorbeeld H.N. Schelhaas, Redelijkheid en billijkheid (Monografieën BW nr. A5), Deventer: Wolters Kluwer 2017, p. 117-118.

[11] HR 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974, NJB 2022/106, r.o. 3.1-3.3.

[12] J.A. van Strijen & F.W.H. Panmeijer, ‘Deel III: Corona en huur – de Hoge Raad heeft geoordeeld’, Bb 2022/6, par. 3.5.

[13] Kort gezegd komt het erop neer dat de vermindering van de huurprijs berekend moet worden met behulp van de vastelastenmethode. Bij gebruik van deze methode wordt het ondervonden nadeel – voor zover nog niet gecompenseerd door de overheid via steunmaatregelen – in beginsel gelijk verdeeld over de verhuurder en de huurder. Bijzondere omstandigheden kunnen ervoor zorgen dat van deze gelijke verdeling wordt afgeweken. De Hoge Raad is zo vriendelijk geweest om een fictief rekenvoorbeeld op te nemen in het arrest, zie HR 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974, NJB 2022/106, r.o. 3.3.4.

[14] HR 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974, NJB 2022/106, r.o. 3.4-3.5.

[15] Concl. P-G M.H. Wissink, ECLI:NL:PHR:2021:902, bij HR 24 december 2021, NJB 2022/106, par. 4.

[16] J.A. van Strijen & F.W.H. Panmeijer, ‘Deel III: Corona en huur – de Hoge Raad heeft geoordeeld’, Bb 2022/6, par. 5.1.

Previous post

Diversiteit in de top: de wet ‘Evenwichtigere verhouding aantal mannen en vrouwen in bestuur en raad van commissarissen’

Next post

Het toezicht ter bescherming van beleggende jongeren